Todavía recuerdo en mis primeros días trabajando en SCH (2003) que mi jefe me decía que acababa de comprar una casa en Barcelona ya que a pesar de que su idea era ir ahorrando para comprarla cada año que pasaba estaba mas lejos de poder comprar y tenia “miedo” de que si no compraba ya no podría permitirse comprar esa casa.

Esto es un ejemplo del comportamiento de la mayoría de la gente en estos años de burbuja, comprar por miedo no es una buena idea, hay que razonar, si el precio es adecuado, ya sabemos que los precios a lo largo de los años oscilan y unas veces están inflados y otras lo contrario.

Pero se repetía sin parar que “la vivienda nunca baja” y la gente no se paraba a mirar en la historia si eso era real… Comentando esto mismo con el director de la empresa en la que trabaje después, un hombre de mucho mundo y muchisimo éxito, también me decía que en el mundo “latino” nunca se habían dado bajadas significativas en los precios de las viviendas.

Ahora no se compra por miedo a que bajen mas de precio, ya que ese miedo es bastante importante, si compras caro y suben, puedes presumir de ganar dinero y aumentar tu patrimonio, y cuando compras caro no crees que bajen (efecto psicológico de la masa en euforia burbujil). Pero comprar barato da miedo a que baje y que todos los que te conocen sepan que hiciste mal negocio y pierdes dinero.

Estos comportamientos son muy típicos y nada racionales ya que adivinar los puntos exactos de máximos y mínimos es muy difícil pero nos puede el “que dirán” a la hora de tomar la decisión y no un razonamiento lógico desde el punto de vista de los negocios.

Y cuando se empezara a comprar otra vez? Cuando se apodere de la masa el miedo a no volver a encontrar esos precios.

Es muy difícil saber lo que piensa la masa, hay que hablar con mucha gente, leer mucho, foros etc… Interpretar la tele los periódicos… Pero en algún momento se puede ver que hay una capitulación y que la tendencia ha terminado o esta muy cerca, como ya ocurrió en rankia a finales de 2008 que se hablo de la capitulación en las bolsas, lo mismo se dijo en otros muchos blogs en lengua inglesa y es que se pudo sentir en el ambiente esa capitulación, y aunque los precios bajaron un poco mas en los meses siguientes, la masa ya estaba lista para dar la vuelta.

La capitulación de la inmobiliaria vendrá pronto? Yo no creo que sea antes de un año o puede que mas, esperemos poder intuir que se esta produciendo esa capitulación y entrar en el momento oportuno, ese momento en que los que no venden tengan miedo por fin de que nunca jamas se recuperaran los precios y se decidan a vender barato en manada que es algo que probablemente ocurra, ya que las capitulaciones normalmente vienen acompañadas de un fuerte volumen.

Nota 1: No solo el miedo mueve los precios, pero el miedo de muchos es lo que lleva a tomar malas decisiones en vez del pensamiento racional, habrá que volverse un experto en buscar miedos…

Nota 2: Estas están siendo las navidades menos navideñas de mi vida… En Nochebuena tenia una reserva para cenar en Yate alrededor de Abu Dhabi y se cancelo en el ultimo momento por falta de gente, para ayer nochevieja, empecé a llamar a los diferentes cotillones a las tantas que salí del curro para ver donde ir con Camille… Estaba tan cansado que cuando Camille llego me encontró dormido con ropa… Y al final ni nochevieja… Ni campanadas… Ni uvas ni nada!!! Me dormí en el 2009 y me desperté en el 2010… Y es que la navidad tiene que ser en casa sino no es lo mismo!

Nota 3: Tengo que felicitar a Juanmi por su nuevo puesto, mas bien ha subido varios puestos de una vez… Todo un Crack! Felicitar a mi amigo Cesar que por fin ha conseguido entrar en el mundillo de Murex y ya sigue el camino del mileurista… (Aunque un 10% su éxito me lo voy a atribuir por las mil y una chapas y reprimendas que le he tenido que dar para que no se apalancase), felicidades a Borja por su nueva vida en Singapur haciendo Murex también, que al parecer esta superando sus expectativas.

Y se que a los que estáis en proceso de cambio, como Julian y Santiago os felicitare dentro de poco!

Nota 4: Mi jefe llega el 5 de Enero, como quiero terminar unas cosas antes de que llegue también trabajare en año nuevo ya que como llega casi a la vez que los reyes magos, espero que me traiga una buena extensión de contrato, que me permita cumplir mis objetivos en 2010. 

20 Responses to “El miedo y la vivienda.”

  • Raum says:

    Feliz año Dani Soy Raum al final nos metimos en el tema a ver como sale que el 2010 te vaya estupendo

  • Dalamar says:

    Gracias Raum, espero que te vaya bien tema ese, a mi los temas que suenan demasiado bien me hacen sonar las alarmas, como requiere mucho tiempo de investigacion para saber si realmente es interesante o no, prefiero dedicarme a lo que me es lucrativo de momento y conozco bien!

    Espero que 2010 te vaya muy bien y tengas muchos negocios!

    Saludos,

    Daniel

  • Julián says:

    Yo creo que este año que entra va a ser de los peores a nivel económico para España… asi que a ver si se ven bajadas en la vivienda en relación a ello.

    Feliz 2010! Esperemos que este año traiga cambios buenos para todos!

    Saludos.
    Julian.

  • Oscar Cavero says:

    Hola Dalamar, en primer lugar felicitarte el año 2010.

    Este 2010 será uno de los mas dificiles a nivel bursátil, creo que habrá un buen susto y ue después todo volverá a la normalmanipulacion de siempre.

  • Fernan2 says:

    Yo no creo que la caída de los precios esté cerca de acabar, porque queda mucho stock al que dar salida; pero lo que sí te digo es que ya empiezo a ver, de vez en cuando, precios razonables… de los que se pueden alquilar por menos de lo que te cuesta la hipoteca (mientras el Euribor siga al 1.25%, claro), o que te dan un 5% bruto de rentabilidad por alquiler. Eso, hace pocos meses, todavía no lo veía, pero ahora sí…

    s2

  • Dalamar says:

    Bueno Oscar, pues con ese conocimiento en tu poder te vas a forrar en 2010, te pones corto y apalancado y despues lo contrario y cuanto menos duplicas! ;-)

    A todos nos gustaria poder predecir el futuro, pero no es tan facil… Yo tambien creo que los niveles de la bolsa son insostenibles y que tiene que bajar, pero no se si sera un lateral, bajara mucho, ira a minimos, rompera minimos, o todavia nos quedan por ver maximos…

    Fernan2, la verdad es que usar el precio de la hipoteca como referencia para el beneficio obtenido con el alquiler es un poco arriesgado, ya que si no tienes hipoteca fija, tienes un gran riesgo, por tanto a dia de hoy el hacer negocio comprando pisos para alquilarlos y sacar beneficio de la diferencia entre el precio del alquiler y el precio de la hipoteca es un gran riesgo ya que es muy probable que los tipos de interes suban, ya que esta subiendo el petroleo y las materias primas.

    Un 5% de rentabilidad bruta por alquiler no esta del todo mal comparando con lo que se veia antes pero yo creo que se puede conseguir mucho mas en otros paises.

    Aunque quizas el PER no sea muy adecuado para la vivienda a mi me parece que un PER 20 no es ninguna maravilla, por de bajo de PER 15 ya es otra cosa pero tenemos que incluir los gastos de mantenimiento y los meses en los que este vacio para que el calculo sea correcto.

    Saludos,

    Daniel

  • Fernan2 says:

    Dalamar, cuando los pisos se han comprado a un precio razonable (y no a uno de burbuja), a largo plazo su precio sube, así que la rentabilidad de la inversión es la suma de la revalorización más lo que se pueda sacar de alquiler. Por lo tanto, ese 5% no es el PER 20, sino que es un 5% de rentabilidad por dividendo, a lo que hay que sumar la revalorización a largo plazo, lo que lo dejaría con ese PER 15 o incluso menos.

    Y lo mismo con la rentabilización por alquiler vs hipoteca: está claro que los tipos subirán, sólo es cuestión de "cuándo"; pero es que los alquileres todos los años suben, y dentro de 15 años estaremos cobrando el doble de alquiler, y tendremos medio piso pagado, y eso es la verdadera ganancia, no lo que el primer año cobremos de más respecto a lo pagado…

    s2

  • Dalamar says:

    Cierto que el precio del piso subira a la larga asi como que al volverse mas antiguo tambien se devaluara y generara mas costes de mantenimiento, pero de media si que subira, aun asi yo te diria que la mayoria de la gente que profesionalmente se dedica a comprar para alquilar no compraria por menos de un 8%-9% de rentabilidad, creo que Minerva que se dedica a esto (entre otras cosas) saco unos calculos al respecto y le salia una cifra de este estilo.

    Con respecto a que los alquileres no bajan, a dia de hoy estan bajando con el precio de la vivienda, por tanto si partimos con que compramos cuando ya hayan bajado puede ser que suban con la inflacion en el largo plazo, pero los alquileres suben mas que la inflacion de media? Y la vivienda en el largo plazo quitando subidas y bajadas ocuasionadas por las burbujas suben mas que la inflacion? No lo creo! No seria sostenible…

    Por lo tanto en la inversion inmobiliria como en muchas otras nos estamos limitando a tener un buen timing y comprar infravalorado, un 5% es bueno? Yo creo que no lo suficiente, en otros paises puedes conseguir mejores opciones, vamos a preguntarle a Minerva cuanto es posible conseguir en Alemania ya que es un pais que esta en el estado post-burbuja en el cual los precios ya se han estabilizado tanto los de la vivienda como los del alquiler.

  • MANUEL says:

    Comentar que esto puede durar un año es una entelequia. El sector inmobiliario no es la bolsa, donde tienes un dia como en 1987 y luego se recupera en 2 años.
    Estamos aun a precios valor vivienda exageradamente altos en relación al ingresos per capita. Si a eso le sumas que la concesion de hipotecas practicamente es inexistente, los precios continuaran en caida libre, progresiva pero cayendo sin posibilidad de rebote.
    En USA han conseguido corregir esta situación e incluso así los precios no suben.
    Auguro caidas del 30% con una duración de unos 5 años o más.
    La situación no es mejor que la de Japón y alli se tardo 12 años en ver los precios iniciales.

  • Luis Miguel García says:

    Los alquileres no siempre suben. En mi barrio en Madrid hace año y medio nos fue imposible encontrar un piso decente por menos de 725 euros. Hace un par de meses nos llamó el casero para decirnos que nos bajaba el precio el IPC de este año. Aun asi nos fuimos a un piso con 20 metros mas por 25 euros menos.

    Cuando quedamos con el casero para darle las llaves nos dijo que todos los inquilinos le habian renegociado el contrato.

    Si bajan los precios de compra pero tambien los alquileres, el PER apenas baja…

    Y como dice Dalamar, no olvidar añadir impuestos, tasas, renovacion de mobiliario, periodos sin ocupar, derramas de comunidad porque "hay goteras" y un largo etc.

  • jugon says:

    Bueno, em primer lugar decir que yo no percibo panico en la masa en lo que respecta el sector inmobiliario; de hecho conozco varios casos de pernonas que aporvechando las "rebajillas" de la dos ultimos años se han lanzado a comprar. Ademas la mayoria de las personas con las que comento estos temas me dicen lo mismo: Ahora no hay que vender, mejor esperar a que en unos pocos años esto se recupere. Es decir, la mayoria sigue creyndo que a largo plazo el pisito es una buena inversion. Esto, unido a factores objetivos como son el estock existente, el endeudamiento familiar, la falta de credito bancario, la piramide poblacional, el paro creciente,etc etc, me hace pensar que ya nos podemos ir olvidando del real state en España por mucho tiempo. En cuanto a la rentabilidad bruta del alquiler, hablar del 5% me parece escaso teniendo en cuenta los gastos derivados del mantenimiento de una vivienda; en todo caso deberia ser siempre neta. Ademas, un 5% actual se puede quedar en mucho menos si los alquileres (cosa que creo que ocurrira) siguen bajando como hasta ahora.

    saludos.

  • Xavier Ayats says:

    Yo creo que cada uno tiene que buscar “su momento”, y los demás que opinen lo que les de la gana, en este sentido yo conozco a la tira de gente que gana con la bolsa, explica sus ganancias y sus elevadas plus valías, y no cuentan (por lo general cuando) “palman”, pues yo he ganado en bolsa, no mucho porque soy bastante “talibán” en las inversiones, compro, voy a las ampliaciones, sigo comprando y me suelen salir medias aceptables, y vendo cuando me parece, y si yo también he perdido en algunas operaciones, lo reconozco, nadie es tan bueno como para estar siempre en positivo.

    En 2005 compré una vivienda, que escrituré en 2007 a precio de 2005 + IPC de los dos años transcurridos (temas fiscales del vendedor) la misma que no es mi habitual, era mi momento para este objetivo y de verdad ni me preocupa si ahora valdría menos o más, entre otras cosas porque cuánto vale su disfrute en estos 4 años, para mí un cierto valor, para otro nada ….

    ¿Cuál es nuestro momento? Pues depende ……. en mi economía domestica mi momento es con trabajo y en una empresa que parece que aguanta bien, que está bien estructurada para soportar imprevistos, cuando tengo una parte en ahorros para la entrada sin necesidad de consumirlos todos, que no me quedo sin nada por si “peta” el coche, cuando el precio parece acorde al momento, calculando si podré soportar un incremento de tipos de interés importante en la hipoteca …. En fin cada cual tiene sus prioridades y forma de calcular su momento, y de verdad las opiniones de los demás se toman en cuenta hasta cierto punto, y los listos en esto que les den. En mi tierra dicen que se sabe que son vacas cuando les ves el culo, antes podrían ser bueyes.

    Y no te creas, es cierto que lejos de la familia las navidades no son lo mismo, pero convendrás conmigo que en algunos casos esto de la familia, si han existido disputas por herencias, éstas familias lo pasan de “puta pena”, y desean que estas fechas pasen cuanto antes, no es mi caso afortunadamente, pero conozco un montón de casos así, y seguro que tu también.

    Saludos desde el pirineo de Catalunya que ya tenemos nieve, poca pero tenemos.

  • Minerva says:

    Fernan2, yo no estoy muy de acuerdo con tu comentario. Es cierto que a largo plazo el precio de los pisos sube. Pero yo no contaría esto como parte de la rentabilidad, ya que lo lógico es que suba a la par que la inflación (incluso un poco menos por no ser vivienda nueva), lo que hace que su valor simplemente se mantenga pero no que aumente. Lo mismo con el alquiler, se mantiene con un valor estable.

    Lo que sí es cierto, es que por el apalancamiento de la hipoteca, el valor de lo que pagas va decreciendo (de nuevo dependiendo de la inflación). Por lo que a medida que aumenta el tiempo tu beneficio aumenta.

  • Dalamar says:

    En este tipo de casos lo mas facil es aplicar el sentido comun:

    Si en el muy largo plazo la vivienda subiese mas que los sueldos y los alquileres subiesen mas que los sueldos nadie podria vivir en una vivienda, como mucho en una fraccion, pero el mercado lo ajustaria construllendo mas por tanto a no ser que hubiese una escased de suelo la vivienda nunca subiria mas que la inflacion de media.

    Los inmuebles prime tienden a subir mas que la inflacion ya que se encuentran localizados en sitios escasos, no todo el mundo puede tener vistas a central park, por ejemplo… Por eso la vivienda prime sube mas que la inflacion, pero por otra parte estas pagando una cantidad altisima por vivir en una determinada zona y tienes el riesgo de que esa zona cambie, demolicion de central park y que tu piso pase a valer muy poco… Tambien hay que decir que en los centros de ciudades los pisos por ser centricos cada vez son mas caros, pero en las grandes ciudades cada vez que se hacen mas grandes hay gente con mayores sueldos para poder pagarlos.

    Por lo tanto el hecho de que la vivienda suba mas o menos que la inflacion depende de la escased y de que haya mucho trabajo en la zona para que venga mas gente que presione la demanda.

    Minerva tu crees que 5% es una rentabilidad aceptable? Yo tenia entendido que aproximadamente 8% – 9% es lo minimo para poder tener beneficios reales.

  • Dalamar says:

    Hombre Santiago lo de que un alquiler sea mas caro que una hipoteca no es cuestion de estar seguro o no, es un hecho! Si Minerva ha comprado varios pisos al 100% de hipoteca y los alquila y despues de pagar la hiopoteca le sobra dinero, es que es asi.

    Otra cosa es que eso pase en todos los casos de todas las personas, pues no, evidentemente, sino seria muy facil hacer negocio con los alquileres y requiere buscar buenas oportunidades y personas que vendan mas barato por necesidad etc etc… Asi como hacerlo en paises que no esten los precios sobrevaluados.

    Mira este articulo de "The Conomist", segun el articulo en Espania los precios con respecto a su alquiler estan sobrevalorados un 55%, el pais mas sobrevalorado del mundo, tienes Alemania, Japon y EEUU donde los precios son mas bajos que los alquileres.

  • jugon says:

    Ok, hace tiempo lei un estudio donde se mostraba que la revalorizacion media de los inmuenbles en EEUU durante los ultimos 30 años habia sido aproximadamente del 4,5% anual nominal, y que los gastos asociados a la misma eran de un 3% anual, con lo que al final quedaba un 1,5% de rentabilidad real que ni siquiera cubria la inflacion.
    En España debido a las sucesivas burbujas que hemos tenido probablemnte se hayan conseguido rentabilidades superiores (hablo siempre via precio) pero en el futuro se deberia tender a esa media.
    Y respecto a lo de cuotas hipotecarias inferiores a alquileres, yo tambien lo veo realmente extraño, no obstante puede deberse a distorsiones temporales en los mercados, como serian los bajisimos tipos de interes que tenemos actualmente (que en algun momento subiran encareciendo la hipoteca) y al todavia demasiado elevado precio del alquiler (que se corregira debido a las menores rentas disponibles, nueva legislacion mas favorable,incremento de oferta,etc,etc).

    saludos

  • HELOISE says:

    Hola. Me gustaría me dieras tu opinión sobre lo siguiente: Tengo una casa en el pueblo, en venta desde hace 3 años y no la vendo porque toda la gente interesada se ha encontrado con que el banco no les prestaba el dinero.
    La he bajado de precio unos 20.000 euros y ni aún así. El problema es que necesita mucha reforma interior; por fuera está muy bien. La prisa por venderla es por si deteriora más de lo que está y porque me origina unos gastos. El dinero no me hace falta.
    Qué hago. La rebajo más? Me espero un par de años y mantengo el precio? Somos 3 hermanos y los 3 tenemos opiniones encontradas.
    Agradecería tu opinión.

  • Minerva says:

    Dalamar, qué bueno el link de The Economist!!
    Un 5% de rentabilidad lo veo un poco ajustado, ten en cuenta que la cuota a pagar se compone de:
    -Interés
    -Amortización inicial
    Para que el tiempo que dura la hipoteca en total no sea excesivamente largo, entonces la amortización debe de ser de al menos un 2% eso quiere decir que tienes que conseguir un interés fijo de menos de un 3% para que te salgan las cuentas y eso lo veo complicado!! (están en torno al 4%) Pero si alquien consigue un 3%, las cuentas salen, mejor!

  • trollputero says:

    Feliz año, y una sugerencia para dalamar, ¿porque no pones un chat? como en esta pagina: http://perico45.blogspot.com/

    saludos.

    pd: sigo al ibex a medio plazo con un mini ibex, con el miedo de que pierda los 11500

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